L’edificio, dimora al limitare del centro storico, è un volume di forma compatta completamente libero su tre lati e parzialmente aperto sul quarto, con interessanti caratteri architettonici e finiture tipiche della tipologia del palazzotto. Il complesso è completato da un giardino all’italiana di 1.026 mq circa e da un piazzale di 1.863 mq.

Trattasi di un edificio di circa cento anni ubicato al civico n. 20 di via della Libertà, avente strutture in pietrame, cornici e portali dei fori architettonici in pietra lavorata, gronde in muratura decorata; completa lo stabile l’annesso giardino all’italiana. L’edificio ha pianta quasi rettangolare di circa m 15,00×18,00 ed è articolato su quattro livelli fuori terra, oltre ad uno scantinato/interrato di mq 45 ad avvolto ubicato nell’angolo nord-ovest (H massima = 3,65 m) con scala in pietra per l’accesso dal piano terra.

Il piano terra di 270 mq lordi si articola in tre avvolti sul lato ovest (H massima avvolti = 2,85-3,00 m), una grande corte voltata centrale (H massima = 3,25 m) con ampie porte-finestre verso est, in direzione del giardino che è proprio a livello del pavimento interno, oltre a un locale a sud-est adibito a Centrale Termica e, nell’angolo nord-est, un avvolto con finestra in parte occupato dal vano in c.a. che ospita l’ascensore. Il piano terra risulta parzialmente seminterrato lungo tre lati, di cui uno segue l’andamento della strada comunale. Al pianterreno, oltre al giardino di circa 1.026 mq circa, si trova anche un piazzale sterrato di circa 1.863 mq, ubicato sul lato nord al di là della stretta carreggiata di via della Libertà.

Il primo piano di 270 mq lordi (H = 3,00 m) è dotato di finestre su tre lati ed è cieco sul lato sud. Dal vano scale si accede al salone centrale, che funge anche da disimpegno verso le cinque stanze, tre con affaccio a nord e ovest e due ad est.

Il secondo piano di 270 mq lordi (H = 2,93 m) è composto da un salone centrale ad est, cinque stanze e due servizi igienici. Le due stanze a sud, oltre alla finestra normale rispettivamente ad ovest e ad est, hanno una seconda luce alta a sud (che sovrasta il tetto della confinante p.ed. 79).

Il terzo piano (sottotetto) è anch’esso di 270 mq lordi, con altezze interne da 2,10 m minima a 4,60 m massima. Il piano è suddiviso in quattro stanze/ufficio, oltre ad un locale per servizi igienici.

Sviluppo urbanistico: per le possibilità di trasformazione si rimanda ai dispositivi normativi in materia di urbanistica ed edilizia e, in particolare, al Piano Regolatore Generale del Comune di Arco vigente (aree di riqualificazione urbana e territoriale con destinazione residenziale). Si segnala che con deliberazione della Giunta Provinciale n. 1936 di data 12.11.2021 è stata approvata la “Variante n. 15 al P.R.G.”, che prevede per il compendio una destinazione urbanistica di tipo residenziale. L’intervento di riqualificazione è assoggettato a Permesso di costruire convenzionato. Si fa presente che, finalizzato alla redazione della Variante Urbanistica n. 15 al Piano Regolatore Generale, è stato sottoscritto tra Patrimonio del Trentino S.p.A. e Comune di Arco un Accordo pubblico-privato (ai sensi dell’articolo 25 della LP 4 agosto 2015, n. 15) il quale prevede, oltre alla variazione di destinazione urbanistica, la costituzione del diritto di superficie permanente sull’area fuori terra di mq 1.863, individuata catastalmente con la p.f. 1344 C.C. Romarzollo, in favore del Comune di Arco.
In data 27.02.2026 è stato istituito il diritto di superficie a favore del Comune di Arco per la realizzazione di un parcheggio pubblico a raso, a cui si rimanda.
Per il dettaglio delle obbligazioni pattuite si rimanda agli stralci di cui al succitato atto, che qui si riportano:

ARTICOLO 1 – CONSENSO ED OGGETTO
In esecuzione dell’accordo citato in premessa, la società “PATRIMONIO DEL TRENTINO S.P.A.“, come sopra rappresentata, dichiara di concedere, come concede e costituisce ai sensi dell’art. 952 c.c., a favore del COMUNE DI ARCO, che come sopra rappresentato accetta, il diritto di superficie a tempo indeterminato sul seguente
IMMOBILE
C.C. ROMARZOLLO, P.T. 656
p.f. 1344
censito al Catasto Fondiario del Comune Competente al foglio 12, arativo di classe 2, superficie 1863 mq, R.D. euro 10,58, R.A. euro 5,29,
al fine di costruire e mantenere sopra il suolo un fabbricato da destinari a parcheggio pubblico con relativi impianti e pertinenze.

ARTICOLO 2 – PRECISAZIONI E PATTI 
Il diritto di superficie è costituito a tempo indeterminato.
Il citato diritto è costituito per la realizzazione di un parcheggio pubblico in superficie agibile anche ai mezzi di soccorso.
Le Parti convengono che il Comune di Arco provvederà a svincolare la cauzione prevista ai sensi dell’art. 3 dell’accordo pubblico-privato stipulato in data 24 luglio 2019 entro e non oltre 30 giorni decorrenti dalla sottoscrizione del presente atto.
Resta in proprietà del concedente il sottosuolo, con possibilità di realizzare posti auto interrati, anche in forma di box o garage chiusi, comprensivi delle relative vie di accesso e di esodo carrabili e pedonali fuori terra necessari all’agibilità del parcheggio interrato (definiti di seguito anche Opera).
Qualora il concedente intendesse esercitare la possibilità realizzativa indicata al precedente comma, lo stesso sarà tenuto a provvedere al livellamento e all’asfaltatura della superficie adibita a parcheggio pubblico, dimensionando il solaio di copertura per permettere la realizzazione di un parcheggio pubblico di superficie accessibile anche ai mezzi di soccorso e ad eventuali opere di approntamento concordate con l’Amministrazione comunale fino ad un concorso massimo, compresa l’asfaltatura, di euro 30.000,00 (trentamila virgola zero zero); resta in carico al Comune di Arco la realizzazione di eventuali ulteriori opere di completamento del parcheggio.
Qualora il concedente esercitasse la possibilità realizzativa sopra indicata, il Comune di Arco si impegna a non richiedere indennizzo alcuno nel caso di occupazione del terreno sovrastante per il tempo strettamente necessario per la realizzazione del parcheggio interrato, fatta salva la rimessa in ripristino dello stato dei luoghi.
Qualora si concretizzasse la possibilità realizzativa sopra indicata, le Parti convengono espressamente che il Comune di Arco sarà tenuto – entro e non oltre cinque anni decorrenti dalla data odierna – a rideterminare nei confronti di Patrimonio del Trentino e/o dei terzi suoi aventi causa il diritto di superficie costituitoa suo favore, limitatamente alle opere e/o ai volumi tecnici necessari al parcheggio (tra cui rientrano a titolo esemplificativo  rampe di accesso, scale, vani ascensore e bocche di aerazione), come risultanti da apposita documentazione comprovante la realizzazione dell’opera.
Il Comune prende atto ed accetta che tale rideterminazione avverrà mediante la risoluzione consensuale senza oneri del presente diritto di superficie e la contestuale costituzione di diverso diritto di superficie a tempo indeterminato su area che tenga conto dei citati volumi tecnici fuori terra, previamente visionati e concordati dalle Parti, nel rispetto della normativa urbanistica e della realizzazione dell’opera, con spese tecniche e notarili a carico del soggetto che intenderà realizzare l’Opera.
Il termine di cinque anni sopra indicato potrà essere prorogato – su richiesta del concedente in qualità di soggetto attuatore – per il periodo che il Comune di Arco riterrà congruo anche tenuto conto della programmazione delle opere pubbliche comunali e comunque per un periodo non superiore ad ulteriori cinque anni.

ARTICOLO 2 BIS – PATTUIZIONI ACCESSORIE
Nel caso di alienazione da parte di Patrimonio del Trentino S.p.A. della nuda proprietà riferita al sottosuolo della p.f. 1344 C.C. Romarzollo in forma disgiunta rispetto alle realità tavolarmente identificate dalla p.ed. 78 e dalla p.f. 868 C.C. Romarzollo per la realizzazione dell’Opera di cui al precedente articolo 2 del presente atto, i rapporti fra l’Amministrazione comunale, titolare del diritto di superficie, e il soggetto attuatore proprietario del sottosuolo della p.f. 1344 C.C. Romarzollo, verranno regolati con titolo edilizio convenzionato, fermo restando che in tale il nuovo proprietario, soggetto attuatore, sucentra quale terzo avente causa in quanto previsto al precedente art. 2. Pertanto il Comune di Arco accetta sin d’ora che Patrimonio del Trentino s.p.a. si impegnerà ad inserire nell’atto di cessione a terzi la seguente clausola:

“il terzo attuatore dell’Opera di cui all’articolo 2 dell’atto di costituzione del diritto di superficie sulla p.f. 1344 C.C. Romarzollo sarà tenuto – a fronte della rinuncia del Comune di Arco a richiedere indennizzo alcuno nel caso di occupazione del terreno sovrastante per il tempo strettamente necessario per la realizzazione dell’Opera, fatta salva la rimessa in ripristino dello stato dei luoghi – a provvedere al livellamento e all’asfaltatura della superficie adibita a parcheggio pubblico, dimensionando il solaio di copertura per permettere la realizzazione di un parcheggio pubblico di superficie accessibile anche ai mezzi di soccorso e ad eventuali opere di approntamento concordate con l’Amministrazione comunale, fino ad un concorso massimo, compresa l’asfaltatura, di euro 30.000,00 (trentamila virgola zero zero). Il terzo acquirente prende atto ed accetta che detto importo potrà essere indicizzato – su richiesta scritta del Comune di Arco – con applicazione dell’indice ISTAT di rivalutazione monetaria per il periodo decorrente dalla data di stipula del presente atto alla data di richiesta del titolo edilizio necessario per la realizzazione dell’Opera di cui all’articolo 2 del medesimo atto”.

Dati catastali: p.ed. 78, pp.ff. 868 e 1344 C.C. Romarzollo

Punti di forza: dimora storica con ottima esposizione e giardino privato e piazzale in cui ricavare garage interrati, ubicata in un punto strategico della zona turistica dell’Alto Garda. Possibilità di realizzare interventi con forti incentivi e detrazioni fiscali, secondo normativa vigente.

L’immobile è attualmente libero.

Foto di Marco Parisi (2023).